14 de December de 2022
Você certamente já ouviu alguma vez na sua vida e, se não ouviu, vai “ouvir” e ler agora no que consiste a “regularização fundiária”.
Trata-se, a princípio, de regularizar imóveis perante o Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, a sua matrícula, as informações ali constantes etc., como forma de garantir maior segurança jurídica.
É um dos maiores desafios da nossa sociedade fazer com que todos os imóveis sejam devidamente registrados em cartório imobiliário.
Isto é, quem é o proprietário do imóvel?
É na matrícula que se encontra essa informação, e se não houver, e agora?
Ficou curioso para saber mais? Convido você a conhecer o assunto e quais suas consequências.
Boa leitura!
Índice do artigo:
DO QUE SE TRATA O ASSUNTO?
Primeiramente quando se fala em regularização fundiária, ela pode ser urbana ou rural.
Como dito no inicial, regularização fundiária oferece segurança jurídica, além de outros benefícios, quais sejam, econômicos (valorização ou desvalorização do imóvel) e ambientais.
Sendo assim, a regularização fundiária é uma política estatal que envolve medidas ambientais e sociais, destinada a oferecer proteção jurídica a imóveis e reduzir conflitos, principalmente na área rural (citação ref.: link).
Logo, o procedimento consiste em transformar o ocupante em proprietário reconhecido pela lei, o que permite a obtenção de financiamento para construir, ampliar, reformar dar em garantia etc. (citação ref.: link).
Mas não é só isso, com o imóvel regularizado o proprietário do imóvel poderá promover defesas de seu direito de propriedade sobre o bem perante a Justiça, como forma de reintegração de posse, imissão de posse, interdito etc.
DIFERENÇA ENTRE POSSE E PROPRIEDADE
Segundo o art. 1.196 do Código Civil, a saber:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Portanto, o possuidor do imóvel é aquele que a tem de fato e que garante apenas parte dos direitos sobre o imóvel, como o uso, por exemplo.
O possuidor é aquele que age como se fosse proprietário do imóvel, ressalvando situações envolvendo contrato de locação, arrendamento etc.
E quando se adquire a posse?
Neste caso, temos o art. 1.204 do Código Civil, a saber:
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
E a posse é transmitida ao herdeiro do possuidor?
Sim, nos termos do art. 1.206 do Código Civil, a saber:
Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.
Desta forma, a posse também é transmitida.
E a propriedade, quando se considera?
Para responder essa questão, proprietário tem os seguintes direitos, a saber:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
No caso de imóvel, seja rural ou urbana, deve constar na matrícula do imóvel o nome completo e sua qualificação como proprietário do bem.
E claro, o exercício destes direitos de propriedade devem atender a finalidade econômica e sociais, ou seja, em conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
Portanto, essas são as diferenças breves entre posse e propriedade.
QUAIS SÃO OS MAIORES TIPOS DE IRREGULARIDADES FUNDIÁRIAS?
A Lei n.: 13.465/2017 descreve 2 situações em que a regularização pode ser feita tanto na zona urbana quanto na zona rural para corrigir estas irregularidades, a saber:
Dominial: que é quando a pessoa ocupa uma terra pública ou privada sem qualquer documento que dê garantia de que essa pessoa possa viver ali;
Urbanística e ambiental: quando o local não está de acordo com a legislação de uso urbano e ambiental ou que não foi devidamente licenciado.
Logo, essas são as principais hipóteses de irregularidades.
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA É O MESMO DE REFORMA AGRÁRIA?
Não.
Regularização fundiária tem a finalidade de identificar quem são os proprietários dos imóveis e cadastrá-los, além de regularizar a questão urbanística e ambiental do imóvel.
Já a reforma agrária é um processo de redistribuição da terra de acordo com os objetivos nacionais. Ou seja, quando se têm um grande terreno rural e dele não está exercendo a função social que é a produtividade. Havendo interessados cadastrados para participar da reforma agrária, certamente com o cumprimento dos requisitos para habilitação, pode ser selecionado a ter um pedaço da área rural que foi retirada parcialmente daquele proprietário que não exerceu a função econômica.
Por isso que é uma redistribuição.
Conclusão
Podemos concluir que a regularização fundiária é essencial para a defesa jurídica da propriedade.
Identificar o proprietário e inseri-lo na matrícula é fundamental para o exercício destes direitos, inclusive, o próprio possuidor, cumprindo os requisitos de eventual usucapião, é uma das formas de regularizar o imóvel e, consequentemente, tornar-se proprietário na matrícula do imóvel.
Certamente que com um imóvel regularizado terá mais facilidade num eventual financiamento do imóvel, dar em garantia, valorização mercadológica do bem e facilidade na venda dele, já que a questão documental estará perfeitamente regularizada.
