20 de August de 2022
Partindo-se da premissa em contribuir para com todos por meio de informações relevantes através de conteúdos, este “artigo” será mais um “manual” simplificado da Locação Urbana sobre as obrigações e os deveres do locador e do locatário.
Com isso, vamos informá-los dos principais deveres do locador e locatário, como também o significado dos termos que são comumente utilizados no contrato de locação.
Assim, conheça agora as principais figuras através de seus termos, deveres e obrigações quando se envolve a figura jurídica da LOCAÇÃO.
Acompanhe este mini artigo até o final e fique sabendo um pouco mais sobre a locação de imóvel residencial.
Índice do artigo:
DEFINIÇÕES DAS TERMINOLOGIAS
LOCAÇÃO PREDIAL: é um contrato em que uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de coisa não fungível (imóvel urbano), mediante certa retribuição (aluguel), nos termos do art. 565 do Código Civil.
LOCADOR: É o proprietário do imóvel, é aquele quem cede o imóvel para locação.
LOCATÁRIO: é a pessoa que recebe o imóvel, isto é, o inquilino; é quem deseja locar um imóvel.
FIADOR: É o terceiro que garante o cumprimento das obrigações do locatário, isto é, pagar o aluguel do imóvel caso o locatário não venha a pagar, por exemplo);
ALUGUEL: É o valor propriamente pago pelo locatário ao locador como retribuição pela utilização do imóvel;
LOCAÇÃO RESIDENCIAL: é a locação de imóvel com finalidade de moradia do locatário e de seus familiares;
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL: é a locação de imóvel destinado para o comércio, indústria ou prestação de serviços. É a locação comercial.
QUAL LEGISLAÇÃO APLICAR? SE LEI DE LOCAÇÃO OU CÓDIGO CIVIL?
Em regra, se aplica a lei específica de locações, isto é, a Lei n.: 8.245/1991, que regem a locação urbana e a comercial.
MAS ATENÇÃO: Nos contratos de imóveis da propriedade da União, dos Estados, dos Municípios, de suas autarquias, fundações públicas, bem como nos casos de locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, de espaços destinados à publicidade, em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar e o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades regem-se pelo Código Civil e pelas Leis Especiais, como o por exemplo, o Estatuto da Terra, quando tratar de arrendamento rural e parceria agrícola.
QUAIS OS DEVERES DO LOCADOR (PROPRIETÁRIO) DO IMÓVEL?
Considerando que estamos falando da Lei n.: 8.245/91, diz o art. 22 desta lei que:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Uma prática muito comum é o locatário pagar o valor referente ao fundo de reserva no boleto do condomínio e depois o locador faça a restituição em dinheiro ou abatimento mensal, trimestral etc. no boleto do aluguel.
QUAIS AS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO/INQUILINO?
Em regra, no artigo posterior da Lei n.: 8.245/91 tem-se as obrigações do locatário, isto é:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Uma observação que devemos fazer é que: o locador não poderá cobrar antecipadamente o aluguel, exceto nas hipóteses de locação sem garantia e na locação para temporada.
Conclusão
Portanto, conclui-se que é muito importante estar assessorado por um Advogado especializado da área imobiliária para ler, corrigir, elaborar, emitir parecer e/ou ajustar todo e qualquer contrato de locação.
Com certeza uma assessoria especializada poderá reduzir eventuais transtornos no futuro com a elaboração de um contrato mais ajustado entre as partes, onde o profissional deve apresentar o contrato com uma forma simples e objetiva tanto para o locador quanto para o locatário.
Seja prudente e contrate um Advogado de forma preventiva com o fim de reduzir eventuais custos significativos no futuro.
