24 de August de 2022
A holding imobiliária é uma alternativa que pode ser muito econômica ou não.
Isto significa que nem sempre uma holding imobiliária será uma vantagem, considerando que cada objetivo familiar é único.
E mais que isso, a holding imobiliária é um dos objetos do planejamento, haja vista que o aspecto sucessório é muito importante para quea holding criada tenha segurança no ambiente presente e no futuro.
A análise tributária é um dos objetivos da holding,a patrimnial é outra, sucessória é outra e assim por diante.
Acompanhe este artigo até o final e fique sabendo um pouco mais sobre a holding imobiliária.
Índice do artigo:
O QUE É HOLDING IMOBILIÁRIA?
A holding propriamente dita consiste basicamente na criação de uma empresa e na integralização em seu patrimônio de todos os bens ou dos principais bens de seu formador, como dito pelo Ilustre Dr. Luiz Guilherme D’Imperio Sócio-Fundador da DSR – Advogados Associados neste artigo (clique aqui).
Partindo desta premissa, a HOLDING IMOBILIÁRIA é a constituição de uma empresa que tem como objetivo administrar o patrimônio de pessoas físicas. Normalmente de responsabilidade limitada na modalidade de lucro presumido.
Ou seja, a pessoa física proprietária de determinado imóvel transfere a propriedade (mediante integralização de capital) para a pessoa jurídica constituída para essa finalidade, qual seja, de administração de imóveis, como por exemplo: comercialização ou locação imobiliária.
QUAIS AS VANTAGENS DA HOLDING IMOBILIÁRIA?
A holding é uma forma de planejamento patrimonial e, consequentemente, sucessório, uma vez que somente o planejamento fiscal e patrimonial sem a incidência dos aspectos sucessórios com certeza será um “planejamento” de pouco eficiência, uma vez que o sentido de planejamento não é somente para algo presente, e sim, para o futuro também.
Dentre as vantagens estão resumidamente, quando feita por profissionais habilitados:
(i) os benefícios tributários: que advém com o formato da holding e seu objetivo, considerando que haverá redução do imposto de renda sobre a venda e aluguéis de imóveis na pessoa jurídica, certamente cada caso será um caso. As vezes pode ser vantagem outras não;
(ii) planejamento sucessório familiar: é muito importante prever um acordo entre sócios etc. mencionando o que fazer quando ocorre o falecimento de um dos sócios da empresa, resultando numa dispensa de inventário judicial dos imóveis da família (caso queira saber a diferença entre Holding e Inventário só clicar aqui);
(iii) administração patrimonial eficiente: na elaboração do contrato social ou acordo de sócios etc. quando a administração dos bens, em regra apenas um dos sócios tem o poder de comprar e vender imóveis de forma unilateralmente, isto é, sem colher autorização do cônjuge ou quando da concordância dos filhos no caso de doação.
Uma observação importante: muito se diz sobre a “blindagem patrimonial” quando da constituição de holding familiar etc., todavia, isso não é verdade.
Para saber mais sobre essa “estratégia” de “blindagem patrimonial”, acesse esse link urgente clicando aqui!
EXEMPLO DE ECONOMIA TRIBUTÁRIA NA HOLDING QUANDO DA VENDA DE IMÓVEL QUANDO ANALISADA POR PROFISSIONAL DA ÁREA
Como dito acima, cada caso é um caso e deve ser analisando com cautela pelo profissional do Direito, bem como por um contador em formato de parceria, com o Advogado Especializado.
A título de exemplo, muito se fala em “vantagem tributária”, entretanto entendo como correto o termo “planejamento tributário”, a saber:
Quando uma pessoa física vende um imóvel em que haverá o ganho de capital, ela será tributada em 15% sobre o lucro do imóvel, enquanto na pessoa jurídica, será de 6,73% (IRPJ, CSLL, PIS, Cofins) sobre o valor de venda.
Vejamos um exemplo prático:
Exemplo SEM HOLDING: Renato comprou um imóvel por R$ 100.000,00. Depois, ele vende este mesmo imóvel por R$ 500.000,00.
Renato, portanto, ganhou sobre este capital imóvel o montante de R$ 400.000,00.
Logo, Renato terá que pagar 15% sobre o lucro (R$ 400.000,00), que corresponderá no valor de R$ 60.000,00.
Exemplo COM HOLDING: Renato, após tomar conhecimento dos Advogados Especialistas da DSR – Advogados Associados, procurou o escritório e relatou a sua situação. Após análise pelos profissionais, foi criada uma Holding, de nome: Renato LTDA.
A RENATO LTDA comprou um imóvel de R$ 100.000,00 e vendeu por R$ 500.000,00. O imposto devido perante a modalidade do lucro presumido (lembre-se: mediante análise pelos profissionais, essa tributação seria a mais viável) será de 6,73% sobre o valor de venda buto.
Logo, o 6,73% incidirão sobre o valor total da venda, isto é, R$ 500.000,00.
Assim, o valor de imposto para recolher será sobre R$33.650,00.
Diante disso, é possível notar uma diferença significativa.
EXEMPLO DE NÃO TER ECONOMIA TRIBUTÁRIA NA HOLDING QUANDO DA VENDA DE IMÓVEL REALIZADA POR UM NÃO PROFISSIONAL
Acima vimos uma economia tributária quando feita por profissionais da área que entendem e compreendem a situação financeira e jurídica da pessoa que pretende se planejar.
Agora veja um exemplo de um planejamento errado, onde a criação de um holding pode ser inviável, a saber:
Renato, querendo a todo custo formalizar uma holding imobiliária procura um escritório de advocacia que não é especializado na área e cria uma holding, chamada Renato LTDA.
Renato, na pessoa física, compra um imóvel por R$ 100.000,00 e vende por R$ 120.000,00. Na pessoa física, incidirão 15% sobre o ganho de capital, no caso, R$ 20.000,00 x 15% = R$ 3.000,00.
Renato, portanto, pessoa jurídica RENATO LTDA compra um imóvel no valor de R$ 100.000,00 e vende também por R$ 120.000,00.
Neste caso, incidirão 6,73% sobre o valor total da venda e não sobre o ganho de capital (igual na pessoa física). Logo, RENATO LTDA terá que pagar a título de imposto o valor de R$ 8.076,00.
Portanto, nem sempre uma holding imobiliária será indicada, uma vez que deve ser colhida todas as informações quando da elaboração da empresa e os seus objetivos.
CUIDADO BINO! É UMA CILADA UM PROFISSIONAL NÃO CAPACITADO!
Conclusão
Considerando tudo o que foi descrito neste artigo, certamente sem o intuito de esgotá-lo, percebemos que é necessário, quando muito essencial para que o objetivo da família seja sempre alcançado.
É muito importante saber que a constituição de uma holding imobiliária exige sempre um acompanhamento pelo Advogado da área, haja vista que os objetivos da família podem ser alterados conforme o tempo vai passando e, consequentemente, a necessidade de retificação de contratos e finalidades da holding em si.
Sendo assim, cada caso deve ser analisado individualmente. Não existe holding igual a outra, uma vez que cada família é única.
