13 de April de 2021
Reza o art. 3º da Lei n.: 8.245/1991 que o Contrato de Locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. E o seu parágrafo único diz: ausente a vênia conjugal não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Disso, notamos que o artigo acima não menciona qualquer prazo para a locação, porquanto as locações podem ser por tempo determinado e por tempo indeterminado.
A diferença entre um e outro corresponde ao fato quando da retomado do imóvel pelo locador; oportunidade em que falaremos futuramente sobre o tempo do contrato de locação do imóvel e quais são as suas diferenças principalmente em relação ao locador (proprietário).
Entretanto, tem-se pela prática dizer que o prazo mínimo na locação residencial é de 30 meses que, se rescindido antes deste prazo, por exemplo, acarretar-se-á multa contratual àquele que der causa (com exceções das hipóteses legais).
No entanto, quanto a multa por rescisão contratual, normalmente é excepcionada por uma cláusula de não indenizar após os 12 meses de contrato. Tema esse que será objeto de explicação futura em tópico e momento próprio, pois estamos seguindo a ordem cronológica dos artigos.
É de se notar que o parágrafo único do artigo 3º menciona a obrigação do cônjuge (conjugal) em dar sua vênia (ciência) e independe de qualquer que seja o regime adotado pelos cônjuges.
Vale observar que a mesma regra se aplica ao companheiro também, visto que a Constituição Federal reconhece a união estável como entedidade familiar (art. 226, parágrafo 3º).
Outra observação importante é que a regra da vênia conjugal se aplica quando o contrato de locação for por tempo determinado, isto é, que se inicia com 10 anos ou mais, sendo dispensada quando o prazo for por tempo indeterminado que possa superar os 10 anos, ou seja, se iniciar abaixo de 10 anos, não precisa da anuência, contudo, se passar dos 10 anos a(o) cônjuge poderá se opor ou nada fazer.
Mas, o que de fato acontece quando não se respeita essa determinação legal do(a) cônjuge ou do(a) companheiro(a) em dar sua vênia?
O efeito é a ação ajuizada pelo(a) cônjuge para pedir judicialmente a invalidade ou ineficácia dele (contrato) quando o contrato exceder os 10 anos. Ou seja, será ineficaz após o 10º ano. A doutrina especializada e os tribunais entendem que o contrato não é nulo e nem anulável.
João Henrique Sanches Junior
Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Filadélfia – UniFil (2018). Pós-graduado em Teoria e Prática de Direito Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica – PUC/PR – Campus Londrina/PR (2018-2019). Pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Estadual de Londrina – UEL (2019-2020). Está cursando Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) juntamente com Avaliação de Imóveis, ambos pelo IBREP. Pós-graduando em Privacidade e Proteção de Dados pela Escola da Magistratura Federal do Paraná – ESMAFE/PR e pela Escola Superior de Advocacia do Paraná – ESA/PR – Estuda o Direito Digital especificamente quanto a Proteção de Dados atuando como Consultor de Conformidade a Lei Geral de Proteção de Dados ( LGPD). Atualmente é Advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil Subseção do Paraná sob o n.: 92.283, Educador e Pesquisador (Ciclo 2020/2021) junto ao Grupo de Pesquisa do IDCC – Instituto de Direito Constitucional e Cidadania em Direito Aplicado ao Agronegócio: Desafios Jurídicos Contemporâneos.
Luiz Guilherme Beitum D’ Imperio
Possui graduação em Direito pelo Universidade Norte do Paraná – UNOPAR (2018). Pós-graduando em Planejamento Sucessório e Patrimonial. Atualmente é Advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil Subseção do Paraná sob o n.: 95.319.
Renato Ramos
Possui graduação em Direito pelo Universidade Norte do Paraná – UNOPAR (2018). Atualmente é Advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil Subseção do Paraná sob o n.: 99.576.
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