Este é um assunto que ultimamente vem gerando dúvidas entre as pessoas que fazem parte do negócio jurídico entabulado com Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel.

Inicialmente, consiste a Alienação Fiduciária quando o devedor transmite ao credor a propriedade resolúvel do imóvel em garantia do pagamento da dívida assumida, assim, passa o bem imóvel a ter um proprietário que tem a propriedade fiduciária (credor) e um “proprietário” fiduciante, que tem a posse direta do bem (devedor).

Em outros termos: uma pessoa qualquer procura um banco para financiar determinado imóvel, pois não tem dinheiro para comprá-lo diretamente. Após o banco analisar toda a documentação necessária para financiar o bem imóvel, se aceitar, o banco é o dono (proprietário) do imóvel; enquanto a pessoa/fiduciante que financiou o bem terá uma expectativa de dono (proprietário), pois só será dono (proprietário) quando quitar seu financiamento junto ao banco/fiduciário

Daí porque a propriedade é resolúvel, pois, depois da quitação, o contrato de financiamento é “resolvido” (leia-se: quitado) e passa o imóvel àquela pessoa que financiou.

Logo, o devedor é aquela pessoa que procura o banco; e o banco é o credor.

Batido essas considerações iniciais, agora pergunta-se: eu, na condição de fiduciante, posso alugar o imóvel financiado?

Veja o que diz o art. 37-B, da Lei n.: 9.514/97, verbis:

 Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.

Ora, é muito fácil concluir que o banco, por exemplo, que financiou o bem imóvel terá que anuir com o contrato de locação e, depois de sua anuência, terá também que registrar junto ao Cartório de Registro de Imóveis tanto o contrato de locação como o de anuência do banco/fiduciário.

Essa anuência é para garantir a vigência do contrato de locação na hipótese de eventual venda do imóvel.

Ou seja, se ocorrer a venda do imóvel ou a eventual consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (banco), caso o locatário não tenha procedido o registro do contrato e da carta de anuência do Banco, a locação poderá ser denunciada concedendo ao locatório o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, nos termos do artigo 27, parágrafo 7º, da Lei n.: 9.514/97.

Portanto, o imóvel pode ser locado, porém com essas condições.

Um ponto para se observar é que não existe o direito de preferência ao locatário quando o imóvel se consolidar ao credor fiduciário (banco), nos termos do parágrafo único do art. 32, da Lei n.: 8.245/91, verbis:

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1^o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

Disso, o registro na matrícula do imóvel financiado do contrato de locação e da carta que anuência do banco garantirá uma segurança ao locatário, tendo em vista que, mesmo após a venda do imóvel, os termos da locação continuarão válidos perante terceiros (isto se o contrato de locação estiver bem feito por um profissional habilitado).

Portanto a resposta é: SIM, pode locar! Porém, com os requisitos acima cumpridos.

OBSERVAÇÃO IMPORTANTE: se o imóvel foi comprado por algum programa de benefício do governo, isto é, Minha Casa Minha Vida (MCMV) e/ou Casa Verde e Amarela não poderá ser locado enquanto não quitado.

No entanto, há duas exceções à essa situação: a) quando é transferido por motivo de trabalho; ou b) o consumidor consegue um emprego longe do endereço do imóvel. Nesta situação poderá ser locado e comprovar que está utilizando do aluguel para viver de aluguel no novo imóvel.